冀地稅發(fā)〔2010〕28號

各市地方稅務(wù)局、省直屬征收局：

現(xiàn)將省局制定的《河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法》（修訂稿）印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

二○一○年六月二十五日

河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法

(修訂稿)

第一章 總 則

第一條 為加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其《實施條例》、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其《實施細則》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》、《跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法》、《企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法》、《企業(yè)所得稅核定征收辦法》和其他法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱納稅人）是指由河北省地方稅務(wù)機關(guān)負責(zé)征收企業(yè)所得稅的各類從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。不包括獨立從事房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理的企業(yè)。

第二章 納稅管理

第三條 納稅人要根據(jù)本單位實際，健全財務(wù)會計機構(gòu)，配備專職會計人員，按地方稅務(wù)機關(guān)要求，憑合法、有效憑證記賬，依據(jù)企業(yè)財務(wù)、會計處理辦法的規(guī)定進行核算，按期編制并報送財務(wù)會計報表。

財務(wù)會計報表應(yīng)當(dāng)包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動表、附注五部分。

第四條 實行查賬征收方式繳納企業(yè)所得稅的納稅人發(fā)生的下列事項，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定報經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)備案（審批）：

（一）財務(wù)會計制度；

（二）固定資產(chǎn)折舊方法、預(yù)計凈殘值；

（三）“五險一金”的提取比例；

（四）成本核算方法；

（五）存貨核算方法；

（六）會計核算軟件；

（七）符合條件的資產(chǎn)損失扣除；

（八）稅收優(yōu)惠事項；

（九）主管地方稅務(wù)機關(guān)要求備案的其他事項。

第五條 納稅人取得下列資料，應(yīng)將復(fù)印資料報當(dāng)?shù)刂鞴艿胤蕉悇?wù)機關(guān)備案：

（一）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；

（三）商品房預(yù)售許可證或商品房銷售許可證；

（四）經(jīng)濟適用房的批復(fù)文件；

（五）主管地方稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料。

第六條 納稅人進行納稅申報時，應(yīng)同時報送以下資料：

（一）財務(wù)會計報表；

（二）投資性房地產(chǎn)明細資料；

（三）主管地方稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料。

第七條 主管地方稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報送的財務(wù)會計報表及納稅申報表等有關(guān)納稅資料要進行認真審核，并分類建立納稅資料檔案，隨時掌握納稅人涉稅信息變化情況。同時，要根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H，確定重點稅源大戶，建立聯(lián)系點，及時掌握稅源變化情況。

第三章 收入總額管理

第八條 納稅人的收入為以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入。主要包括開發(fā)產(chǎn)品銷售收入、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入、代建工程收入、提供勞務(wù)收入、租金收入、股息（紅利）等權(quán)益性投資收益、利息收入、特許權(quán)使用費收入、接受捐贈收入以及其他收入。

非貨幣形式取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照公允價值（市場價格）確定收入額。

第九條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

第十條企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認。

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。

（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)。

1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

第十一條 轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入是指企業(yè)轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等財產(chǎn)取得的收入。

轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)收入按照從財產(chǎn)受讓方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議的價款確定收入金額。

第十二條 代建工程收入是指納稅人為委托方代建房屋、建設(shè)場地或市政工程取得的收入。

代建工程在一個納稅年度內(nèi)的，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則確認收入的實現(xiàn)；代建工程持續(xù)時間超過12個月的，按照納稅年度內(nèi)完工進度（完工百分比）確認收入的實現(xiàn)。

完工進度（完工百分比）是指企業(yè)應(yīng)按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務(wù)收入后的金額，確認為當(dāng)期勞務(wù)收入；同時，按照提供勞務(wù)估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期勞務(wù)成本。

第十三條 租金收入是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)收入與費用配比原則，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。

第十四條 股息、紅利等權(quán)益性投資收益是指企業(yè)因權(quán)益性投資從被投資方取得的收入。

股息、紅利等權(quán)益性投資收益，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，應(yīng)以被投資企業(yè)股東會或股東大會作出利潤分配或轉(zhuǎn)股決定的日期，確定收入的實現(xiàn)。被投資企業(yè)將股權(quán)（票）溢價所形成的資本公積轉(zhuǎn)為股本的，不作為投資方企業(yè)的股息、紅利收入，投資方企業(yè)也不得增加該項長期投資的計稅基礎(chǔ)。

第十五條 利息收入是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構(gòu)成權(quán)益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。

利息收入，按照合同約定的債務(wù)人應(yīng)付利息的日期確認收入的實現(xiàn)。

第十六條 其他收入包括企業(yè)資產(chǎn)溢余收入、確實無法償付的應(yīng)付款項、已作壞賬損失處理后又收回的應(yīng)收款項、債務(wù)重組收入、補貼收入、違約金收入、匯兌收益等。

第十七條納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（二）由主管地方稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管地方稅務(wù)機關(guān)確定。

第十八條納稅人銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定。

（一）開發(fā)項目位于省會所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

（二）開發(fā)項目位于其他設(shè)區(qū)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（四）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

第十九條納稅人銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，納稅人應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

在年度納稅申報時，納稅人須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

第二十條 納稅人房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工。

（一） 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（二） 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第二十一條 納稅人在房屋拆遷過程中，返還拆遷戶的面積內(nèi)的房屋，按房屋的市場價格確認收入，同時，根據(jù)收入與費用配比原則，減除納稅人建造等面積的同類開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的銷售成本、期間費用后的余額，并入其應(yīng)納稅所得額計征企業(yè)所得稅。

第二十二條 納稅人根據(jù)拆遷補償協(xié)議與被拆遷戶進行產(chǎn)權(quán)交換，收到被拆遷戶繳納的超過補償面積部分的房價款，應(yīng)視同預(yù)收款按規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算出毛利額，并入其應(yīng)納稅所得額計征企業(yè)所得稅。

第四章 稅前扣除管理

第二十三條 納稅人的稅前扣除一般應(yīng)遵循以下原則：

（一）權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。是指企業(yè)費用應(yīng)在發(fā)生的所屬期扣除，而不是在實際支付時確認扣除。

（二）配比原則。是指企業(yè)發(fā)生的費用應(yīng)當(dāng)與收入配比扣除。除特殊規(guī)定外，企業(yè)發(fā)生的費用不得提前或滯后申報扣除。

（三）相關(guān)性原則。企業(yè)可扣除的費用從性質(zhì)和根源上必須與取得應(yīng)稅收入直接相關(guān)。

（四）確定性原則。即企業(yè)可扣除的費用不論何時支付，其金額必須是確定的。

（五）合理性原則。符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

納稅人的財務(wù)、會計處理與稅收規(guī)定不一致的，在進行納稅申報時，應(yīng)依照稅收規(guī)定進行納稅調(diào)整。

第二十四條納稅人在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。

第二十五條 納稅人發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。

第二十六條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第二十七條 納稅人對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除。

第二十八條 納稅人將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。

第二十九條 納稅人與視同銷售收入相對應(yīng)的視同銷售成本，在計算應(yīng)納稅所得額時準(zhǔn)予扣除。

第三十條 納稅人采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期扣除。實際發(fā)生損失時，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。

第三十一條 納稅人委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準(zhǔn)予扣除。

第三十二條 納稅人發(fā)生的利息支出按以下規(guī)定進行稅務(wù)處理：

（一）為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，準(zhǔn)予扣除。

（二）在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的向金融企業(yè)借款和經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出準(zhǔn)予扣除；向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計算的數(shù)額，準(zhǔn)予扣除。

（三）從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例不超過2：1比例標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，準(zhǔn)予扣除；超過部分不得扣除。如果納稅人相關(guān)交易活動符合獨立交易原則的，其支付的利息按照相關(guān)扣除規(guī)定執(zhí)行。

（四）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準(zhǔn)予在稅前扣除。

第三十三條 納稅人因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

第三十四條 納稅人開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準(zhǔn)予扣除。

第三十五條 納稅人開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

　第三十六條 納稅人在計算應(yīng)納稅所得額時，下列支出不得扣除：

（一）向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項；

（二）企業(yè)所得稅稅款；

（三）稅收滯納金、罰金、罰款和被沒收財物的損失；

（四）非公益性捐贈支出和超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的捐贈支出；

（五）非廣告性質(zhì)的贊助支出；

（六）除國家稅法規(guī)定外，根據(jù)財務(wù)會計規(guī)定提取的任何形式的準(zhǔn)備金；

（七）與取得收入無關(guān)的其他支出。

第五章 計稅成本的核算

第三十七條 計稅成本是指納稅人在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用。開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容包括：

（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

（二）前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘探、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

（三）建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。

（五）公共配套設(shè)施費。指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（六）開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。

第三十八條 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。

成本對象由納稅人在開工之前合理確定,并報主管地方稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不得隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管地方稅務(wù)機關(guān)同意。

第三十九條 納稅人計稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)按規(guī)定對有關(guān)預(yù)提費用和待攤費用進行計量與確認。

（二）對應(yīng)計入成本對象中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負擔(dān)的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

　 （四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負擔(dān)的成本費用，應(yīng)分別建立明細臺賬，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

第四十條 納稅人開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

第四十一條 納稅人以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理。

1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。

2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權(quán)的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補價,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。

第四十二條 納稅人在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行稅務(wù)處理：

（一）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。

第四十三條 納稅人在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通信、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施單獨核算成本，其中，由納稅人與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

第四十四條 除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

第四十五條納稅人單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。

第四十六條 納稅人在結(jié)算計稅成本時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。

第四十七條開發(fā)產(chǎn)品完工以后，納稅人可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，主管地方稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進行處理。

第六章 資產(chǎn)的稅務(wù)處理

第四十八條 納稅人的各項資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費用、投資資產(chǎn)、存貨等，以歷史成本為計稅基礎(chǔ)。

納稅人持有各項資產(chǎn)期間資產(chǎn)增值或者減值，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定可以確認損益外，不得調(diào)整該資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。

第四十九條 納稅人根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的預(yù)計凈殘值，固定資產(chǎn)的預(yù)計凈殘值一經(jīng)確定，不得變更；按照直線法計算的固定資產(chǎn)折舊，準(zhǔn)予稅前扣除。

第五十條 納稅人房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)、以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)、已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)、與經(jīng)營活動無關(guān)的固定資產(chǎn)、單獨估價作為固定資產(chǎn)入賬的土地，不得計算折舊在稅前扣除。

第五十一條 納稅人發(fā)生的以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)的裝修支出，應(yīng)作為長期待攤費用，按照不低于3年的期限分期攤銷。

第五十二條 納稅人按直線法計算的無形資產(chǎn)攤銷費用，準(zhǔn)予稅前扣除。無形資產(chǎn)攤銷年限一般不得低于10年；作為投資或者受讓的無形資產(chǎn)，有關(guān)法律規(guī)定或者合同約定使用年限的，可以按照規(guī)定或者約定的使用年限分期攤銷。

第五十三條 納稅人存貨的成本計算方法，可以在先進先出法、加權(quán)平均法、個別計價法中選用一種；計價方法一經(jīng)選用，不得隨意變更。納稅人使用或者銷售存貨按照上述方法計算的成本，準(zhǔn)予稅前扣除。

第七章 總分支機構(gòu)管理

　　第五十四條 納稅人在中國境內(nèi)跨地區(qū)設(shè)立不具有法人資格的營業(yè)機構(gòu)、場所（以下稱分支機構(gòu)）的，其企業(yè)所得稅可實行匯總繳納。

第五十五條 實行總、分機構(gòu)體制的跨省經(jīng)營納稅人應(yīng)嚴格執(zhí)行《跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法》（國稅發(fā)〔2008〕28號）文件規(guī)定，按照"統(tǒng)一計算、分級管理、就地預(yù)繳、匯總清算、財政調(diào)庫"的辦法計算繳納企業(yè)所得稅。

對省內(nèi)跨市總分機構(gòu)，按總機構(gòu)統(tǒng)一計算的企業(yè)所得稅款進行分配，總機構(gòu)繳納50%，各分支機構(gòu)繳納50%，分支機構(gòu)具體分攤比例按總局《辦法》規(guī)定確定，財政不再設(shè)立專戶。

居民企業(yè)在同一設(shè)區(qū)市內(nèi)跨縣（市、區(qū)）設(shè)立不具有法人資格營業(yè)機構(gòu)、場所的，其企業(yè)所得稅征收管理辦法，由各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局自行制定。

第五十六條 既跨省又省內(nèi)跨市經(jīng)營的總分支機構(gòu)，按國稅發(fā)〔2008〕28號文件的規(guī)定執(zhí)行，不執(zhí)行省內(nèi)跨市經(jīng)營企業(yè)所得稅征收管理的相關(guān)規(guī)定；既省內(nèi)跨市又市內(nèi)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營的總分支機構(gòu)，按省局跨地區(qū)經(jīng)營企業(yè)所得稅征收管理的規(guī)定執(zhí)行，不執(zhí)行市內(nèi)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營企業(yè)所得稅征收管理的相關(guān)規(guī)定。

第五十七條 二級分支機構(gòu)是指總機構(gòu)對其財務(wù)、業(yè)務(wù)、人員等直接進行統(tǒng)一核算和管理的領(lǐng)取非法人營業(yè)執(zhí)照的分支機構(gòu)。

總機構(gòu)應(yīng)及時將其所屬二級分支機構(gòu)名單報送總機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)，并向其所屬二級分支機構(gòu)及時出具有效證明（支持證明的材料包括總機構(gòu)撥款證明、總分機構(gòu)協(xié)議或合同、公司章程、管理制度等）。

二級分支機構(gòu)在辦理稅務(wù)登記時，應(yīng)向其所在地主管稅務(wù)機關(guān)報送非法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）和由總機構(gòu)出具的二級分支機構(gòu)的有效證明。其所在地主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對二級分支機構(gòu)進行審核鑒定，督促其及時預(yù)繳企業(yè)所得稅。

以總機構(gòu)名義進行生產(chǎn)經(jīng)營的非法人分支機構(gòu)，無法提供有效證據(jù)證明其二級及二級以下分支機構(gòu)身份的，應(yīng)視同獨立納稅人計算并就地繳納企業(yè)所得稅，不執(zhí)行國稅發(fā)〔2008〕28號文件的相關(guān)規(guī)定。

第五十八條 在我省從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外省分支機構(gòu)，未按規(guī)定及時提供其外省總機構(gòu)出具的《中華人民共和國企業(yè)所得稅匯總納稅分支機構(gòu)分配表》的，主管地方稅務(wù)機關(guān)可暫按當(dāng)?shù)乜h級地方稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的應(yīng)稅所得率對其實行分月或分季核定預(yù)征稅額，其中：對賬目健全能夠及時準(zhǔn)確核算出經(jīng)營成果的分支機構(gòu)，也可暫按其實際實現(xiàn)的利潤額計算預(yù)繳分攤的稅額。待分支機構(gòu)將《中華人民共和國企業(yè)所得稅匯總納稅分支機構(gòu)分配表》送達后，再重新計算預(yù)繳分攤的稅額，多退少補。

第五十九條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外省分支機構(gòu)，屬于以下幾種情形的，主管地方稅務(wù)機關(guān)可暫按當(dāng)?shù)乜h級地方稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的應(yīng)稅所得率對其實行核定征收。

（一）外省總機構(gòu)實行核定征收的；

（二）分支機構(gòu)除向總機構(gòu)上交一定的管理費外，其收入、支出或者實現(xiàn)的利潤不與總機構(gòu)實現(xiàn)的所得額合并計算繳納企業(yè)所得稅的；

（三）分支機構(gòu)財務(wù)核算不健全，各項收支及經(jīng)營成果不能向總機構(gòu)如實反映，導(dǎo)致總機構(gòu)難以做到準(zhǔn)確統(tǒng)一計算企業(yè)所得稅的。

第六十條 跨地區(qū)經(jīng)營匯總繳納企業(yè)所得稅的納稅人，其分支機構(gòu)的各項財產(chǎn)損失，應(yīng)由分支機構(gòu)所在地主管地方稅務(wù)機關(guān)審核并出具證明后，再由總機構(gòu)向有權(quán)地方稅務(wù)機關(guān)申報扣除。

第六十一條 實行跨地區(qū)經(jīng)營匯總繳納企業(yè)所得稅的納稅人，在匯算清繳期內(nèi)由總機構(gòu)按照稅法的有關(guān)規(guī)定向所在地主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報，進行匯算清繳。分支機構(gòu)不進行匯算清繳，但應(yīng)將分支機構(gòu)的營業(yè)收支等情況在報總機構(gòu)統(tǒng)一匯算清繳前報送分支機構(gòu)所在地主管地方稅務(wù)機關(guān)。

第六十二條 總機構(gòu)實行核定征收方式繳納企業(yè)所得稅的，其分支機構(gòu)就地繳納企業(yè)所得稅。

第八章 征收管理

第六十三條 納稅人的企業(yè)所得稅征收方式分為查賬征收和核定征收兩種。

（一）對財務(wù)會計制度健全、能正確核算收入、成本費用，真實準(zhǔn)確核算應(yīng)納稅所得額的企業(yè)，由納稅人提出申請，經(jīng)主管地稅機關(guān)審查，報縣級地方稅務(wù)機關(guān)審批后，實行查賬征收。

（二）對財務(wù)會計制度不健全，不能準(zhǔn)確核算應(yīng)納稅所得額的納稅人，一律實行核定征收。核定征收包括核定應(yīng)稅所得率征收和定期定額征收兩種方式。

1．實行核定應(yīng)稅所得率征收的納稅人，其應(yīng)稅所得率為10%-30%，具體比例由縣級地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H確定。

2．對符合條件的經(jīng)濟適用住房項目，其應(yīng)稅所得率不得低于10%。對既有經(jīng)濟適用住房項目又有其他開發(fā)項目的納稅人，其應(yīng)稅所得率由縣級地方稅務(wù)機關(guān)依據(jù)各自開發(fā)項目預(yù)計收入額予以綜合確定。

第六十四條 納稅人的征收方式（不包括定期定額征收方式）實行一次性確認制度，以后年度征收方式不變的納稅人，不再履行核定手續(xù)。若以后年度納稅人要求變更所得稅征收方式的，由納稅人在每年6月底之前提出申請，縣級地稅機關(guān)在5個工作日內(nèi)重新核定完畢。

定期定額征收方式直接通過《納稅事項輔導(dǎo)記錄》確定，并按冀地稅函〔2008〕169號文件的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十五條納稅人具有下列情形之一的,要實行核定應(yīng)稅所得率方式征收企業(yè)所得稅：

（一）能正確核算收入總額，但不能正確核算成本費用總額的；

（二）能正確核算成本費用總額，但不能正確核算收入總額的；

（三）通過合理方法，能計算和推定納稅人收入總額或成本費用總額的。

（四）開發(fā)項目已完工清算，而相關(guān)的收入、成本、費用結(jié)轉(zhuǎn)不及時，造成企業(yè)利潤總額核算不實的；

（五）在進行納稅申報時，收入項目申報不全，費用支出項目未按稅法規(guī)定進行納稅調(diào)整的；

（六）單個開發(fā)項目的相關(guān)資料保存不完整，或不能準(zhǔn)確提供，致使企業(yè)銷售成本無法準(zhǔn)確計算和結(jié)轉(zhuǎn)的。

第六十六條 實行核定應(yīng)稅所得率征收方式的納稅人，其應(yīng)納稅所得額的計算按以下規(guī)定執(zhí)行：

應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率

應(yīng)納稅所得額=應(yīng)稅收入額×應(yīng)稅所得率

或應(yīng)納稅所得額=成本（費用）支出額/（1-應(yīng)稅所得率）×應(yīng)稅所得率

第六十七條 納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營范圍、主營業(yè)務(wù)發(fā)生重大變化，或者應(yīng)納稅所得額增減變化達到20％的，應(yīng)及時向稅務(wù)機關(guān)申報調(diào)整已確定的應(yīng)稅所得率。經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)或稽查部門檢查確定，納稅人的應(yīng)納稅所得額減變化超過20％的，應(yīng)及時調(diào)整應(yīng)稅所得率。

第六十八條 納稅人應(yīng)按照《征管法》和《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定在月份或者季度終了15日內(nèi)預(yù)繳稅款。在年度終了5個月內(nèi)向稅務(wù)機關(guān)報送企業(yè)所得稅年度申報表，并辦理匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款。

第六十九條 納稅人在規(guī)定期限內(nèi)不繳、少繳稅款，或者提供虛假資料、拒絕提供有關(guān)納稅資料的，主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其《實施細則》的相關(guān)規(guī)定進行處罰。

第七十條 各設(shè)區(qū)市、縣（市、區(qū)）地稅機關(guān)之間，應(yīng)建立規(guī)范的企業(yè)納稅信息資料傳遞制度，將總分機構(gòu)信息、征收流轉(zhuǎn)稅、所得稅等情況及時傳遞，以加強對流轉(zhuǎn)稅、所得稅的控管。同時，密切加強與建設(shè)、土地、規(guī)劃、房管、質(zhì)檢、物業(yè)管理機構(gòu)等部門的聯(lián)系，以確保納稅人各環(huán)節(jié)相關(guān)信息的暢通。

第九章 附 則

第七十一條 本辦法未明確的有關(guān)應(yīng)稅收入、稅前扣除的確定以及其他未盡稅務(wù)事宜，依據(jù)有關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

第七十二條 本辦法由河北省地方稅務(wù)局負責(zé)解釋。

第七十三條 本辦法自2010年8月1日起執(zhí)行。原《河北省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理辦法》（冀地稅發(fā)[2003]113號）同時廢止。